NIE, reserva, contrato, pagos durante la obra, impuestos y escritura: la guía clara para comprar una vivienda de obra nueva en España siendo extranjero.
1. Elige la vivienda y obtén el NIE
Todo empieza por definir zona, tipología y presupuesto. Con una selección de promociones en mano, puedes visitarlas en persona o por videollamada.
Para comprar necesitas el NIE, el número de identificación de extranjero, y una cuenta bancaria en España. Se pueden tramitar con un poder notarial, sin necesidad de viajar.
2. Reserva
Cuando eliges la vivienda, se firma un documento de reserva y se abona una señal, normalmente entre 3.000 € y 10.000 €. La vivienda queda retirada del mercado mientras tu abogado revisa la documentación: licencia de obra, nota simple, memoria de calidades y planos.
3. Contrato de compraventa y pagos durante la obra
En las semanas siguientes se firma el contrato privado y se paga un primer porcentaje, habitualmente entre el 20% y el 40% del precio, en uno o varios plazos durante la construcción.
Por ley, la promotora debe garantizar estas cantidades con un aval bancario o un seguro individual. Si la obra no se terminara, recuperarías lo pagado. Pide siempre el certificado de garantía de cada pago.
4. Impuestos y gastos
En la compra de obra nueva se paga IVA del 10% sobre el precio, más el impuesto de actos jurídicos documentados, de entre el 1,2% y el 1,5% según la comunidad autónoma. A esto se suman notaría, registro y abogado. Como referencia, reserva entre un 12% y un 14% adicional al precio de la vivienda.
5. Fin de obra, escritura y llaves
Al terminar la construcción, el ayuntamiento concede la licencia de primera ocupación. Entonces se firma la escritura ante notario, se paga el importe restante (con hipoteca, si la necesitas) y recibes las llaves.
Después llegan los altas de suministros y la inscripción en el registro de la propiedad. La vivienda tiene garantías legales de uno, tres y diez años según el tipo de defecto.
Cómo te acompañamos
En Homiia te acompañamos en tu idioma durante todo el proceso, con contacto directo con la promotora y sin comisiones para ti. Si quieres, te ponemos en contacto con abogados independientes y bancos que trabajan con compradores extranjeros.
Fuentes y referencias
Contenido informativo, no asesoramiento jurídico, fiscal ni una garantía de rentabilidad. Confirma las condiciones de cada operación con un profesional independiente.
